Der "Mietkauf" von Wohneigentum wird vor allem dann propagiert, wenn bei Käufern die Finanzierung nicht klappt. Hier wird ein Alternativmodell angeboten.
Der Begriff des "Mietkaufs" wird in der Immobilienbranche leider uneinheitlich und teilweise auch missverständlich verwendet. Oft handelt es sich um einen Ratenzahlungskaufvertrag. Dies gilt, wenn Verkäufer und Käufer einen Kaufvertrag abschließen, im Rahmen dessen vereinbart wird, dass der Kaufpreis in monatlichen oder jährlichen Raten zu zahlen ist.
Der Verkäufer übernimmt also praktisch auch die Funktion, die im Normalfall der Bank des Erwerbers zugedacht wäre - mit allen sich hieraus ergebenden Risiken. Was passiert beispielsweise, wenn sich die wirtschaftliche Situation des Käufers verschlechtert, Kaufpreisraten nicht gezahlt werden und der Käufer den Vertragsgegenstand bereits bewohnt?
Auch für den Käufer birgt eine solche Vertragsgestaltung Risiken. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vertragsgegenstand noch mit Schulden des Verkäufers belastet ist, die durch die Kaufpreisraten getilgt werden sollen.
Dann gilt es sicherzustellen, dass die gezahlten Raten vom Verkäufer nicht für andere Zwecke verwendet werden. Ob und wie diese und andere Risiken im Rahmen der Vertragsgestaltung verlässlich ausgeschaltet werden können, erklärt Ihnen im Rahmen der zwingend erforderlichen notariellen Beurkundung der Notar.
Dann gilt es sicherzustellen, dass die gezahlten Raten vom Verkäufer nicht für andere Zwecke verwendet werden. Ob und wie diese und andere Risiken im Rahmen der Vertragsgestaltung verlässlich ausgeschaltet werden können, erklärt Ihnen im Rahmen der zwingend erforderlichen notariellen Beurkundung der Notar.
Gleiches gilt auch für den Mietkauf im eigentlichen Sinne. Kennzeichnend für diesen ist der Abschluss eines Mietvertrages mit der Option oder Verpflichtung des Mieters, das Vertragsobjekt zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zu kaufen. Die erste Klippe besteht hier bereits, wenn es gilt, die gesetzlich vorgeschriebene Form einzuhalten. Obwohl es sich um einen Mietvertrag handelt, bedarf dieser aufgrund der enthaltenen Veräußerungs- oder Erwerbsverpflichtung zwingend der notariellen Beurkundung. Die Nichtbeachtung dieser Form führt zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages mit fatalen Folgen für alle Beteiligten.
Wichtig ist ferner, dass der abzuschließende Vertrag bereits detaillierte Regelungen zur Ausgestaltung des Kaufvertrages enthalten muss, da ansonsten Streit über die Folgen der Ausübung der eingeräumten Option droht. Im Regelfall bildet deshalb ein vollständiger Kaufvertrag einen Bestandteil des Vertrages, der erst bei Ausübung der Option in Kraft gesetzt wird. Sind diese Klippen erfolgreich umschifft, stellen sich viele weitere Fragen: Wie können die Risiken abgesichert werden, die sich aus einer Änderung der wirtschaftlichen Rahmendaten bei Verkäufer oder Käufer innerhalb der Vertragslaufzeit ergeben? Wie und in welcher Höhe wird der vereinbarte Mietzins auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet? Welchen Einfluss hat die Inflation?
Was passiert, wenn das Mietverhältnis vorzeitig oder unvorhergesehen endet? Diese und weitere Fragen gilt es im Rahmen der Vertragsgestaltung zu klären.
Der Mietkauf ist keine Wunderkonstruktion, mit dem jedem potentiellen Käufer der Erwerb und jedem Verkäufer die Veräußerung seiner Immobilie ermöglicht wird. Es gilt vielmehr, in jedem konkreten Einzelfall zu prüfen, ob durch eine entsprechende Vertragskonstruktion auch ohne Finanzierung durch eine Geschäftsbank ein Immobiliengeschäft ermöglicht werden kann und die damit verbundenen Risiken für alle Vertragsbeteiligten überschaubar und kalkulierbar bleiben.
Derzeit werden Mietkaufmodelle angeboten, die mir utopisch vorkommen. Ich habe von einer Webseite folgende Information.
Für die Bereitschaft einen Mietkauf anzubieten zahlt der Mietkäufer 2 % jährliche Gebühr und ansonsten wird der Kaufpreis in gleichbleibenden Raten über eine Laufzeit von 30 Jahren in Raten getilgt.
Wenn dies so stimmt, handelt es sich um einen Kredit mit 2 % jährlichen Zinsen. Das nenne ich genial.
Wer hat Geld zu verschenken?
In meinem Immobilien - Podcast
http://www.podcast.de/podcast/2705/immobilen_podcast
bespreche ich das Mietkaufmodell ausführlich.
